Ситуация клиента
Ко мне обратился собственник комплекса объектов незавершённого строительства, расположенных на арендованном земельном участке коммерческого назначения.
Проект предусматривал создание строительного рынка с отдельными торговыми павильонами. На протяжении более двух лет клиент последовательно занимался завершением строительства и подготовкой объектов к вводу в эксплуатацию. Для этого устранялись замечания контролирующих органов, выполнялись дополнительные строительные работы, благоустраивалась территория и проводились мероприятия, необходимые для завершения инвестиционного проекта.
К моменту возникновения спора объекты находились в высокой степени готовности. Будущие павильоны уже приобрели характерные признаки торговых объектов. Помещения были подготовлены под размещение товаров, на территории находились строительные материалы, оборудование и элементы будущей торговой инфраструктуры.
Именно это обстоятельство привело к судебному спору.
После обследования территории администрация города пришла к выводу, что на земельном участке уже осуществляется торговая деятельность. В арбитражный суд был предъявлен иск о запрете торговли строительными материалами и их складирования на земельном участке. Кроме того, администрация потребовала установить судебную неустойку в размере 3 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда.
Для клиента последствия могли оказаться критическими. Удовлетворение иска фактически лишало его возможности завозить и использовать строительные материалы, необходимые для завершения строительства торговых павильонов. По существу администрация просила запретить деятельность, без которой клиент не мог завершить строительство и получить разрешение на ввод объектов в эксплуатацию.
Это создавало риск срыва сроков реализации проекта, возникновения дополнительных убытков и невозможности завершить строительство в установленные сроки.
Позиция администрации
Позиция администрации на первый взгляд выглядела достаточно убедительно.
Будущие торговые павильоны внешне напоминали готовые объекты коммерческой недвижимости. На земельном участке находились строительные материалы. В материалы дела были представлены результаты обследований территории, фотографии, сведения из сервиса 2ГИС, кассовые документы и иные доказательства, которые, по мнению администрации, подтверждали осуществление торговой деятельности.
Интересы администрации представляли несколько юристов, а доказательственная база формировалась на протяжении длительного времени.
Основной тезис истца сводился к следующему: если объект выглядит как торговый и обладает признаками торгового объекта, значит торговая деятельность уже осуществляется.
Юридический анализ и стратегия
Работа по делу строилась одновременно по двум направлениям.
Первое направление касалось доказательств.
После изучения материалов дела стало очевидно, что значительная часть доказательственной базы администрации была сформирована в одностороннем порядке. Осмотры территории проводились без участия арендатора. Клиент был лишён возможности представить замечания, дать пояснения относительно назначения строительных материалов и зафиксировать собственную позицию относительно происходящего на земельном участке.
Фактически администрация сначала самостоятельно сформировала картину событий, а затем предложила суду принять эту картину как установленный факт. Поэтому одной из ключевых задач стало не только представление собственных доказательств, но и переоценка доказательственной базы, уже сформированной истцом.
Для фиксации фактического состояния земельного участка был организован нотариальный осмотр. Администрация была извещена о времени и месте его проведения, однако участия не приняла. Нотариальный протокол подтвердил наличие строительных материалов на территории, но одновременно показал отсутствие признаков функционирующего торгового объекта.
Дополнительно была проведена работа по анализу относимости и допустимости доказательств администрации, включая сведения из сети Интернет, результаты обследований и документы, которые сами по себе не позволяли достоверно установить факт ведения торговли.
Второе направление работы касалось правовой квалификации обстоятельств дела.
Ключевой вопрос спора заключался не в том, как выглядит объект, а в том, какая деятельность фактически осуществляется на земельном участке. Администрация фактически исходила из следующей логики: если будущий торговый рынок внешне напоминает действующий рынок, значит торговая деятельность уже осуществляется.
Мы построили позицию на противоположном подходе.
После анализа законодательства и судебной практики было установлено, что подготовка объекта к будущей коммерческой эксплуатации и фактическая коммерческая эксплуатация являются различными юридическими состояниями.
Особое значение имела судебная практика, допускающая заключение предварительных договоров аренды в отношении объектов, которые ещё не введены в эксплуатацию. Этот вывод имел принципиальное значение для дела.
Если закон допускает подготовку будущих арендных отношений ещё до ввода объекта в эксплуатацию, то наличие потенциальных арендаторов, подготовленных помещений, вывесок, строительных материалов или иных внешних признаков будущей коммерческой деятельности ещё не означает, что такая деятельность уже осуществляется.
Мы последовательно показали суду, что для вывода о ведении торговой деятельности необходимы прямые и однозначные доказательства такой деятельности.
Внешнее сходство объекта с будущим строительным рынком, наличие подготовленных торговых помещений и элементов инфраструктуры подтверждают лишь подготовку к будущей эксплуатации объекта, но не подтверждают факт торговли.
По существу администрация пыталась доказать торговую деятельность через внешние признаки будущей торговой деятельности. Именно вокруг этого вопроса и строилась основная правовая дискуссия по делу.
Результат
После представления отзывов, письменных пояснений, нотариального протокола осмотра и подробной правовой позиции администрация отказалась от заявленных требований к нашему доверителю.
Требования о запрете деятельности и взыскании судебной неустойки в размере 3 000 рублей за каждый день предполагаемого нарушения удовлетворены не были, а клиент сохранил возможность завершить строительство, подготовить объекты к вводу в эксплуатацию и реализовать проект без дополнительных судебных ограничений.
Вывод
В подобных спорах определяющее значение имеют не сами факты, а их правильная правовая квалификация.
Будущий торговый объект может внешне напоминать действующий. Помещения могут быть подготовлены к размещению товаров. На территории могут находиться строительные материалы и элементы будущей инфраструктуры. Однако всё это ещё не означает, что торговая деятельность уже осуществляется.
Подготовка к коммерческой эксплуатации объекта и сама коммерческая эксплуатация — разные юридические состояния. Для вывода о нарушении необходимы прямые доказательства фактической деятельности, а не только внешние признаки её возможного осуществления в будущем.