В чём проблема?
Ранее я уже писал о том, что арендодатель нередко оказывается в ситуации, когда он не может повысить арендную плату в одностороннем порядке, поскольку стороны в договоре предусмотрели изменение арендной платы только по соглашению сторон.
Бывает и обратная ситуация: арендодателю удаётся согласовать в договоре право на одностороннее увеличение арендной платы. В таком случае у него закономерно возникает желание использовать это право с максимальной выгодой для себя. При очередном одностороннем повышении арендной платы арендодатель может увеличить её на произвольную величину, полагая, что действует в рамках договора и закона.
Однако реальность такова, что подобные действия могут стать предметом судебной оценки с точки зрения добросовестности поведения арендодателя и повлечь признание такого повышения арендной платы незаконным.
Читайте статью о механизмах пересмотра арендной платы.
Что говорит право?
Гражданский кодекс РФ допускает установление механизма повышения арендной платы любыми способами, согласованными сторонами. При этом Кодекс не содержит прямых ограничений относительно размера, на который арендная плата может быть увеличена.
Именно здесь и возникает ключевая проблема. Гражданский кодекс не является всеобъемлющим: он не способен в рамках одной нормы предусмотреть все возможные варианты развития правоотношений. В таких случаях в кодифицированной системе права на помощь приходит судебная практика.
Нередко можно услышать мнение о том, что в Российской Федерации отсутствует прецедентное право. Отчасти это так. Прецедент в его классическом понимании формирует норму права, вытекающую из разрешения конкретного спора. Например, в Англии отсутствует такая развитая система кодификации, как в России: нет гражданского кодекса в нескольких частях, земельного или градостроительного кодексов. Норма права там формируется в результате вынесения судебного акта и после этого становится обязательной для применения в аналогичных делах.
Не будем углубляться в теорию прецедента. Этому посвящено множество фундаментальных работ, в том числе книга Оробинского об английском договорном праве.
Для нас важно другое: в России прецедентного права в его классическом виде нет. Судебная практика не создаёт норму права, но раскрывает её содержание, формирует подходы к толкованию и, в ряде случаев, вырабатывает правовые принципы.
Эти принципы, как правило, основаны на категории справедливости, поскольку именно достижение справедливого баланса интересов является одной из ключевых задач судопроизводства. Принцип справедливости не допускает получения одной стороной необоснованной выгоды за счёт другой. Он находит отражение, в частности, в положениях о запрете злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ), эстоппеле, договоре присоединения и несправедливых условиях договора.
Читайте статью о том, как арендодателю расторгнуть договор аренды с арендатором.
Как судебная практика относится к одностороннему повышению арендной платы?
Позитивно — в тех случаях, когда такое повышение является обоснованным, соответствует рыночной конъюнктуре и не нарушает баланс интересов сторон.
Негативно — когда суд усматривает, что арендодатель злоупотребляет предоставленным ему правом и повышает арендную плату на столь значительный размер, что арендатор фактически лишается возможности достигать своих коммерческих целей.
Так, в пункте 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 указано, что если договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, но в результате такого изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, и существенно их превысила, суд вправе отказать во взыскании арендной платы в части такого превышения на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ.
Аналогичный подход подтверждён, в частности, в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 18.05.2021 № Ф09-2073/21. Суды указали, что положения пункта 22 Постановления Пленума № 73 направлены на обеспечение баланса интересов сторон и исключение злоупотреблений правом со стороны арендодателя, а не на пересмотр согласованных сторонами условий договора.
Как повысить арендную плату без риска?
Как показывает практика, для корректного применения нормы права необходимо анализировать судебные акты.
Из постановления Арбитражного суда Уральского округа от 10.10.2014 № Ф09-6639/14 следует, что существенную роль в обосновании повышения арендной платы может сыграть заключение независимого эксперта. Суды принимают во внимание доказательства изменения рыночной стоимости объекта аренды и исходят из необходимости подтверждения того, что увеличение арендной платы соответствует объективным рыночным показателям.
Поэтому перед направлением уведомления арендатору о повышении арендной платы целесообразно обратиться к оценщику и получить независимое заключение, подтверждающее соответствие нового размера платы рыночной конъюнктуре.
На практике оптимальным решением является закрепление механизма определения рыночной стоимости ещё на стадии заключения договора аренды. Например, следующим образом:
Начиная с ___, размер арендной платы может быть изменён по инициативе одной из сторон, но не чаще одного раза в три года.
При отсутствии согласия сторон применяется следующий порядок: инициатор изменения направляет письменное предложение о привлечении независимого оценщика (не менее трёх кандидатур). Другая сторона обязана выбрать одного оценщика и оплатить половину стоимости его услуг. При уклонении от выбора инициатор вправе привлечь оценщика самостоятельно. Размер арендной платы считается изменённым на основании заключения о рыночной стоимости.