Представьте ситуацию.
Собственник помещения заключил договор аренды на три года. Найден надежный арендатор, согласованы условия, зарегистрирован долгосрочный договор. Арендодатель рассчитывает получать стабильный доход на протяжении всего срока аренды.
Однако через полтора года арендатор направляет уведомление об отказе от договора и сообщает, что освобождает помещение.
Для арендатора это может быть обычным бизнес-решением. Изменился рынок, упала выручка, компания переезжает в другой район или просто сокращает расходы.
Для собственника последствия выглядят иначе.
Помещение может простаивать несколько месяцев. Необходимо искать нового арендатора, размещать рекламу, проводить показы объекта, согласовывать условия новой сделки. При этом коммунальные платежи, налоги и расходы на содержание объекта никуда не исчезают.
В такой ситуации закономерно возникает вопрос: можно ли заранее предусмотреть в договоре механизм, который позволит компенсировать последствия досрочного выхода арендатора из договора?
На практике такой механизм существует.
Почему обычного уведомления о расторжении часто недостаточно
Большинство договоров коммерческой аренды содержат условие о праве одной из сторон отказаться от исполнения договора во внесудебном порядке.
Как правило, стороны согласовывают срок предварительного уведомления. Например, арендатор обязан предупредить арендодателя за 30, 60 или 90 дней до предполагаемой даты прекращения договора.
На первый взгляд этого достаточно.
Однако на практике возникает проблема.
Предположим, договор предусматривает уведомление за 60 дней. Арендатор надлежащим образом направляет уведомление, по истечении установленного срока возвращает помещение и прекращает договорные отношения.
Формально все требования договора соблюдены.
Но возникает вопрос: компенсируют ли два месяца уведомления реальные потери собственника помещения?
Далеко не всегда.
Поиск нового арендатора может занять значительно больше времени. Кроме того, собственник несет дополнительные расходы, связанные с подготовкой помещения к передаче, переговорами с потенциальными арендаторами и оформлением новой сделки.
Именно поэтому в коммерческой практике все чаще используются положения о плате за досрочный выход из договора.
Читайте статью о том, как взыскать убытки с арендатора, если он нарушает договор аренды.
Что такое плата за выход из договора
Гражданское законодательство допускает ситуацию, когда право стороны на односторонний отказ от договора ставится в зависимость от выплаты определенной денежной суммы другой стороне.
Иными словами, стороны могут договориться о следующем:
«Да, арендатор вправе досрочно выйти из договора. Однако реализация этого права требует выплаты согласованной компенсации арендодателю».
Важно понимать, что речь идет не о штрафе за нарушение обязательства.
Смысл конструкции иной.
Арендатор не нарушает договор. Напротив, он реализует предусмотренное договором право на досрочное прекращение отношений. Плата взимается не за нарушение договора, а за возможность воспользоваться таким правом.
Данный подход основан на принципе свободы договора и прямо предусмотрен пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как это может выглядеть на практике
Предположим, собственник помещения понимает, что средний срок поиска нового арендатора для аналогичных объектов составляет около трех месяцев.
В таком случае стороны могут включить в договор следующее условие:
6. Досрочное расторжение по инициативе Арендатора
6.1. Арендатор вправе инициировать досрочное расторжение настоящего Договора при условии письменного уведомления Арендодателя не менее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней.
6.2. При досрочном расторжении Договора по инициативе Арендатора Арендатор уплачивает Арендодателю плату за досрочное прекращение аренды в размере трехкратной месячной арендной платы, действующей на дату расторжения.
6.3. Указанная плата не является штрафом или неустойкой и представляет собой согласованную сторонами плату за право досрочного выхода из договора.
6.4. Плата подлежит внесению в течение пяти рабочих дней с даты подписания акта возврата помещения.
Подобная конструкция позволяет заранее определить последствия досрочного прекращения договора и существенно снизить риск возникновения спора между сторонами.
Почему важно обосновать размер платы
На практике встречается ошибочный подход, когда размер платы определяется произвольно.
Например, стороны устанавливают компенсацию в размере годовой арендной платы или иной значительной суммы без какого-либо экономического обоснования.
Такой подход создает дополнительные риски.
Суды исходят из того, что плата за отказ от договора должна иметь разумную связь с неблагоприятными последствиями, которые могут возникнуть для другой стороны.
Поэтому целесообразно заранее фиксировать логику расчета.
Например:
«Стороны подтверждают, что размер платы за выход из договора определен исходя из следующих обстоятельств:
— средний срок поиска нового арендатора составляет два месяца;
— расходы на рекламу объекта и сопровождение сделки составляют ориентировочно половину месячной арендной платы;
— возможный простой помещения и иные организационные расходы составляют ориентировочно половину месячной арендной платы.
Стороны признают указанный размер платы разумным, экономически обоснованным и соразмерным возможным последствиям досрочного прекращения договора».
Разумеется, подобное обоснование не гарантирует отсутствие спора в будущем. Однако оно позволяет показать, что размер компенсации выбран не произвольно, а основан на коммерческой логике сделки.
Не ухудшает ли такое условие положение арендатора
На первый взгляд может показаться, что подобная конструкция выгодна исключительно собственнику помещения.
Однако на практике ситуация выглядит несколько сложнее.
Следует учитывать, что право арендатора на односторонний отказ от договора далеко не всегда возникает автоматически.
Во многих случаях закон такого права не предоставляет, а возможность одностороннего отказа появляется исключительно благодаря условиям самого договора.
Если соответствующее условие отсутствует, арендатор может оказаться связанным договором до окончания его срока действия.
В результате перед арендатором возникает выбор.
Либо воспользоваться предусмотренным договором правом на досрочный выход и выплатить заранее согласованную сумму.
Либо продолжать исполнять договор, нести расходы по аренде помещения или вступать в длительный спор относительно оснований прекращения договора.
С этой точки зрения плата за выход из договора нередко является компромиссным механизмом, который учитывает интересы обеих сторон.
Кроме того, стороны вправе согласовать более гибкие варианты расчета.
Например, предусмотреть выплату не полной суммы арендной платы за несколько месяцев, а определенного процента от нее. Возможны и иные формулы расчета, учитывающие особенности конкретного объекта и бизнеса арендатора.
Что говорит судебная практика
Суды в целом признают законность подобных условий.
Пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрена возможность обусловить реализацию права на односторонний отказ от договора необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне.
Данная позиция получила развитие в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 16 «О свободе договора и ее пределах», а также в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении».
В пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 54 указано, что обязанность по выплате такой суммы возникает именно вследствие реализации права на отказ от договора.
При этом Верховный Суд отдельно отметил, что в исключительных случаях суд вправе проверить соразмерность заявленной суммы последствиям прекращения обязательства.
Особый интерес представляет пункт 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 за 2017 год.
В данном обзоре Верховный Суд указал, что при оценке размера платы за отказ от договора необходимо учитывать не только прямые потери арендодателя, но и иные неблагоприятные имущественные последствия, которые могут возникнуть в связи с прекращением договора.
В последующей судебной практике данная позиция неоднократно подтверждалась.
Так, арбитражные суды признавали допустимыми условия договоров аренды и субаренды, предусматривающие обязанность стороны выплатить фиксированную денежную сумму либо сумму, эквивалентную нескольким месяцам арендной платы, при реализации права на досрочный отказ от договора.
Одновременно судебная практика показывает, что чрезмерно высокий размер такой платы может стать предметом судебного спора. Поэтому при подготовке договора важно не только включить соответствующее условие, но и продумать его экономическое обоснование.
Эта правовая конструкция успешно применяется не только в судебной практике Верховного Суда РФ, но и в конкретных судебных спорах. Недавно нам удалось взыскать в пользу доверителя 5,7 млн рублей компенсации за досрочный отказ арендатора от долгосрочного договора аренды. Подробно о ходе этого процесса можно прочитать в отдельном кейсе →
На что стоит обратить внимание при подготовке договора
Если вы планируете использовать подобный механизм, рекомендуется обратить внимание на несколько вопросов.
Во-первых, необходимо четко разграничить плату за отказ от договора и договорную неустойку.
Во-вторых, желательно предусмотреть понятный порядок возникновения обязанности по оплате и сроки внесения денежных средств.
В-третьих, размер платы должен иметь разумное коммерческое обоснование.
В-четвертых, условия договора должны быть сформулированы таким образом, чтобы не возникало сомнений относительно права стороны на односторонний отказ и последствий реализации такого права.
Именно на этапе подготовки договора обычно закладываются аргументы, которые впоследствии позволяют избежать судебного спора или успешно защитить позицию в суде.
Вывод
Досрочный выход арендатора из договора почти всегда создает для собственника помещения дополнительные расходы и коммерческие риски.
Ожидание окончания срока уведомления далеко не всегда компенсирует последствия прекращения договора.
Поэтому в коммерческой аренде все чаще используются положения о плате за досрочный отказ от договора, основанные на пункте 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При грамотной подготовке договора такой механизм позволяет заранее распределить риски между сторонами, сделать последствия прекращения договора предсказуемыми и существенно снизить вероятность возникновения спора в будущем.