В чем проблема?
Пожар или потоп — это не только материальный ущерб имуществу, которое находится в арендуемом объекте. Часто основные потери приходят от третьих лиц — субарендаторов, соседей, надзорных органов — как раз тогда, когда стороны уже не могут доказать, кто именно отвечает за ущерб.
Это же касается и соблюдения обязательных требований: уборка снега, контроль состояния деревьев, прилегающей территории. Кто будет отвечать по предписанию управления благоустройства, касаемо захламления территории? Кто будет отвечать, если дерево, расположенное на прилегающей к арендуемому зданию территории, упадет на автомобиль третьего лица?
В первые сутки после аварии арендаторы и арендодатели совершают типичные ошибки: не вызывают комиссию, не фиксируют факт повреждения, не уведомляют другую стороны или страховую. А через месяц — уже ничего не доказать.
Последствием, помимо убытков, может стать грубое нарушение договора аренды, которое, в свою очередь, может стать основанием для расторжения договора.
Реальный кейс, в котором арендатора хотели привлечь к ответственности за повреждение автомобиля, припаркованного к зданию.
Кто несёт риск по закону и по договору
По общему правилу бремя содержания имущества несёт его собственник (арендодатель).
Но договором аренды бремя можно переложить — и арендодатели ее перекладывают на арендатора. Ключевой вопрос: в каком объеме?
Большинство шаблонов аренды не содержит полного объема передаваемых обязанностей. Может быть передана обязанность по содержанию инженерных коммуникаций в арендуемом объекте, но будет отсутствовать ответственность за соблюдение правил благоустройства.
Чаще всего стандартным договором аренды также не предусмотрены: порядок фиксации аварии или происшествия, механизм определения размера убытков.
На практике суды исходят из реального контроля над помещением:
- если арендодатель отвечал за инженерные сети — его ответственность;
- если арендатора пустили в неотремонтированный объект без передачи по акту — риски остаются у собственника.
- если договором не предусмотрена обязанность по соблюдению правил благоустройства – это обязанность арендодателя (собственника)
Первые 24 часа после аварии или происшествия: что делать
- Сразу зафиксировать факт.
Фото и видео, дата/время, опрос свидетелей.
Вызвать:
- собственника
- управляющую компанию
- аварийную службу,
- при необходимости — МЧС.
При этом вызвать нужно правильно, я рекомендую: электронная почта -> мессенджер -> телеграмма. Не переживайте, на телеграф идти не потребуется, телеграммы уже давно можно направлять через официальный сайт Почты России в электронном виде.
- Составить акт. Минимум три подписи: арендатор, арендодатель/представитель УК, независимый свидетель. Приложить фото, указать причину (если известна), масштаб повреждений, пострадавшее имущество. В акте обязательно нужно указать фотографии в качестве приложений. В принципе будет не лишним их распечатать и передать каждой стороне.
- Сохранить следы. Не начинать уборку или ликвидацию последствий до осмотра представителя собственника, управляющей, МЧС или специалистов контролирующих органов.
- Подготовить первичную смету: оценить убытки, собрать чеки и акты на восстановительные работы.
Когда можно снизить арендную плату
Если авария сделала помещение непригодным для использования, арендатор вправе потребовать:
- перерасчёт платы (п. 4 ст. 614 ГК РФ),
- приостановку исполнения договора,
- расторжение договора при невозможности пользования (п. 2 ст. 451 ГК РФ).
Главное — иметь доказательства, что причина аварии не в действиях арендатора, и факт невозможности работы документально подтверждён.
Так, если в договоре аренды не закреплена ответственность арендатора за обслуживание инженерных систем в объекте аренды и произошла авария, которая сделала невозможным использование объекта на какой-либо период – арендатор имеет полное право на уменьшение размера арендной платы до момента, пока арендатор не сможет в полной мере использовать объект.
Что проверить в своём договоре
- распределение рисков случайной гибели имущества;
- обязанность по соблюдению локальных требований: благоустройство, мусор, отходы;
- ответственность за прилегающую территорию;
- порядок уведомления о повреждении;
- условия снижения/освобождения от арендной платы;
- ответственность за инженерные сети и коммуникации.
Итог
Авария — это не форс-мажор, а стресс-тест на качество договора и документооборота.
Если правильно зафиксировать событие и сохранить доказательства, суд встанет на сторону того, кто контролирует риски, а не на того, у кого красивее формулировка в договоре.